​上海宝山保利叶语值得买吗（伪新盘再现江湖）

上海宝山保利叶语值得买吗（伪新盘再现江湖）

老盘新卖，总是会让人心里觉得有疙瘩。如果再加上天赋条件不够硬，那心里的纠结就更多一些。此次宝山两个盘就是这样：保利叶上海、经纬和泰苑，都是10年以上的老盘，拿出了“压箱底”存货来卖。

这样的楼盘，一方面有所见即所得的利好，另一方面也有产品陈旧、审美过时的不利因素，再加上还有拆迁房转售，心里好感度会进一步降低。

但是，即便如此，眼下的上海楼市“倒挂”威力无穷，300万 买进外环内机会也稀缺，两个项目有一定的性价比。

而对于这两个项目，我们的建议是，有积分的还是等等四批次，低积分又特别钟情顾村板块的选手推荐保利叶上海。

400万 买外环边还是香的

当下的上海新房值不值得买，就看一二手倒挂。理论上，这个规律在大部分的板块都是通行的，最高限价带来短缺，也就必然是抢手的。

而保利叶上海，我们来探究下。

小区位于顾村公园以北，沪太公路以西的”西顾村“。西顾村作为当年以动拆迁安置小区为主体而发展起来的新兴大型居住板块。

此次，项目推出房源是前期拆迁遗留的工程，最后一栋楼（该幢楼位于菊太路和宝太路交界处）一共30层，2梯4户，层高2.8米，毛坯交付。户型有三种，附赠面积特别多，所以得房率很高，2房的得房率有82%，3房的得房率约100%。236套约82-94㎡的2-3房，备案价5万/㎡，总价段约410-470万。

我们可以有几个维度的对比：与二手对比同小区挂牌房源基本在5万3-5万9之间，意味着一平米倒挂在7000-9000之间，买到毫无疑问是赚的，虽然比不上网红板块的倒挂水平，但也依旧不错；

与全市400-500万总价区间地段对比，顾村紧贴外环并且是主城，周边生活配套成熟，显然也具有优势，其他的400-500万只能买到嘉定、松江新城，与市区连接便利更有优势；另外，当下的上海外环边上，新房基本6万 以上，二手房10万也都非常多，比如大虹桥，莘庄，江桥、外高桥，所以顾村的性价比还是非常明显的，但板块能级确实也有差距。

与精装房对比，项目毛坯交付，意味着未来装修还需要花费2000-3000元装标，也即倒挂的空间需要减掉装标。综合来看，整个价格的优势还是明显的，如果能再加上地铁天赋，则毫无疑问是爆款。但项目距离地铁较远，距离顾村公园站约2.2公里，需要接驳。

链家网同小区同面积段挂牌二手房户型可作参考：

B2-84㎡3房2厅1卫（附赠26㎡，红框标出部分是赠送面积）

B1-96㎡3房2厅2卫（附赠36㎡，厅是东西朝向）

B3-96㎡3房2厅2卫（厅是南北朝向，附赠36㎡）

周边生活配套成熟，龙湖天街、顾村公园、华山医院、鹿鸣学校基本能满足居住生活。

项目周边新房市场，7月19日刚售罄的中企光华雅境就在项目北侧1.2公里的距离，那户型比叶上海好多了，4.75万的单价还包括精装修，有日立中央空调等。可惜已经售罄了。

不过，还有一个新盘-建发熙和府，位于距离本案北侧2公里的位置，距离7号线潘广路约700米，户型是89-119㎡3-4房，联动价47500元/㎡，部分装修部分毛坯。如果对户型比较看中的，可以期待一下，预计第四批次会入市。

至于二手房，正如前文提到的，目前保利叶上海一、二期的成交单价在5.8-5.9万元/㎡左右，这次加推楼栋的备案价在50000元/㎡，倒挂率在16%，可以说买到就赚到。而且是现房，款清直接就能交房了。尽管户型不算特别好吧，但赠送面积多啊，价格还算相对便宜。只是不是想买就能买到，现在售楼处在哪里还没有影子呢

300万 能去外环内拆迁房小区吗？

300万 买进外环内，上一个出现这种机会的是经纬学府阳光，而这批次里，有这种机会的还是经纬。不过，一个是纯正的商品房，二手房价7万 左右；一个是动迁房小区，二手房价眼下报价5万3左右。

虽然也只隔了一条沪太路，但从这里就可以看出，上海商品房小区和动迁房小区的巨大价值差异。而这种差异，大概率也会决定两个项目的市场影响力。来看经纬和泰苑，建面约60-114㎡共计157套，备案价5.4万，总价段约324-615万。

户型图如下：

项目位于沪太路4099弄，经纬城市绿洲的对面，距离7号线南陈路站直线距离约1.4公里。价格上，基本可以忽略倒挂，链家上的挂牌价没有超过5万4。另外，同样不靠地铁，距离上大路约2.3公里，需要接驳。

整个小区品质，可以直接看实景：

典型的动迁房小区，最早一批于06年交付，并且是楼梯房，毛坯交付，要记住，今天的上海楼市，楼梯房注定会越来越不值钱，生活居住也多有不方便。

但项目也有一个很硬核的亮点，即项目对口上师大附属经纬实验学校，九年一贯制，属于不错的教育对口学校，对于有学区需求的年轻家庭相对理想。

由此，综合来看，项目优劣势非常明显，地段，硬核学区，醇熟居住配套都值得拥有；而楼梯毛坯，拆迁房品质，可能会极大影响居住舒适度，以及未来价值。

对于这个项目，我们建议有学区需求并且预算有限的年轻家庭。如果你更青睐有潜力的新房产品，我们建议你看看其他。

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