​广州、南京、苏州部分银行上调房贷利率加点，背后原因何在？

广州、南京、苏州部分银行上调房贷利率加点，背后原因何在？

5 年期 LPR（贷款市场报价利率）下降 25 个基点后，记者从广州多家银行获悉，加点有所回调，首套房贷利率执行不低于 2.85%。而目前，首套住房公积金贷款期限 5 年以上，年利率也是 2.85%。

不止广州，在江苏省南京、苏州等城市，多家银行的工作人员告诉记者，按照要求，首套房贷利率不能低于 2.95%，加点从 -90BP（基点）变成了 -65BP。

在 LPR 下降的大背景下，为何有些城市逆向操作，上调加点？

广州有银行加点上调 10BP，南京、苏州上调 25BP

10 月 21 日，央行年内第三次降低 5 年期 LPR。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024 年 10 月 LPR 为：1 年期 LPR 为 3.1%，5 年期以上 LPR 为 3.6%。两个品种均较上月下降 25 个基点。

如果按照以往的加点以及 LPR 降幅，多城房贷利率或进入 "2" 时代，最低降至 2.6%。但是，目前一些低利率城市率先上调了加点。

广州汇丰银行的工作人员告诉记者，最近，加点有一定的回调，目前首套房贷利率是 LPR-74BP，为 2.86%。

广州是利率最 " 卷 " 的城市之一，首套房贷利率通常为 LPR 减去 75BP、85BP、90BP 甚至 100BP，不过主流银行是减去 75BP。LPR 下降之前，汇丰银行的首套房贷利率最低可以做到 2.85%，减去了 100BP，为广州最低。

招商银行广州某支行的工作人员称，目前首套房贷利率是 LPR-75BP，为 2.85%，LPR 下降后，往上调整了 10 个 BP。在此之前，招商银行在广州的首套房贷利率是 LPR-85BP。

据广州当地媒体报道，10 月 24 日，有贷款人接到银行通知称，商业利率贷款不能低于公积金利率贷款。记者向广州多家银行确认，上述情况属实。

不止广州，还有江苏省的多个城市统一了首套房贷利率下限，为 2.95%，在 LPR 下降时，这相当于上调了加点。

中国邮政银行南京分行相关工作人员称，按照银监会的统一要求，目前首套房贷利率最低只能做 2.95%，即 LPR-65BP，加点上调了，不然市场太混乱了。

在此之前，南京、苏州首套房贷利率是 LPR-90BP。

苏州方面，中国银行苏州某支行的工作人员告诉记者，首套房最低执行 2.95% 的利率，LPR-65BP，这是银监会的统一规定。"2.95% 是临界成本，没有办法再下降了，再降就是亏本生意了。"

招商银行苏州某支行客户经理称，现在外部规定要求，不能低于 2.95%，加点从 -90BP 变成了 -65BP。

银行间过度竞争、利差缩小等因素导致加点回调

对于广州等城市上调利率加点，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，广州房贷利率不断往下走，有政策驱动银行成本下降的原因，但是不能忽视其中的恶性竞争或恶性内卷的因素。按揭贷款是最优质的资产，部分银行因为资金来源成本低，对房贷份额比较重视，给出越来越低的利率水平，甚至通过给中介机构返佣的形式来抢夺客户，这不利于贷款市场稳定。

一些低利率城市，随着 LPR 的下降，在原有加点不变的情况下，首套房贷利率或将低于住房公积金利率。

" 商业利率如果低于公积金贷款利率，会导致公积金普惠性的金融属性被削弱。下一步需要下调公积金存款利率，来驱动公积金贷款利率下调，从而保持和商业性贷款利率至少一个百分点的差距。" 李宇嘉如是说。

在李宇嘉看来，房贷利率长周期往下走，但要分阶段和受政策调控影响，与银行的资金成本、运营管理，风控制度等密切相关，不能出现恶性竞争，不能因为争取房贷份额而忽视了风险控制，也不能撇开借款主体的信用、流水和收入而一味地强调份额。如果这样的话，未来房贷不良率会明显上升。

李宇嘉建议，应该形成稳定规则的利率调整水平，由监管政策（比如 LPR 水平、存款准备金率）、公开市场利率和无风险利率、存款利率等来综合决定。当这些变量保持稳定时，房贷利率应该保持相对稳定的水平，这样既维护银行合理的利润水平，提供可靠的房贷服务，还能引导市场对于利率稳定的预期，促进贷款投放。

在南京房地产学会副会长孟祥远看来，加点上调的原因可能是银行维护利差稳定，或者是避免银行之间过度竞争。随着利率的不断下行，银行经营压力较大。" 但是应该看到，存款利率也在同步下降。所以，随着 LPR 的下降，苏州、南京等地的房贷利率仍存在一定的下调空间，或可适当调低一点，只要不超过公积金利率就行。"

值得关注的是，目前部分城市房贷利率仍是明显高于住房公积金利率。中指研究院政策研究总监陈文静表示，预计此前房贷利率已较低的城市，10 月 21 日后办理的房贷利率加点幅度或有调整，而针对北京、上海等房贷利率仍较高的城市，由于与当前公积金贷款利率仍存差距，房贷利率跟随下调 25BP，购房成本进一步下降，不少原本房贷利率在 3% 以上的城市，本次调整后首套房贷利率降至 3% 以下。