​上海 9240 套新房集中入市，单价 10 万元 + 网红盘扎堆……

上海 9240 套新房集中入市，单价 10 万元 + 网红盘扎堆……

10 月 22 日，记者从上海市房地产交易中心 " 网上房地产 " 获悉，今年上海第十批次新建商品住房近期将上市，共有 9240 套房源，备案均价为 62567 元 / 平方米。

据国家统计局最新数据，9 月份上海新房价格环比涨幅 0.5%，领跑 70 城，同比涨幅也达到 4.4%。此次入市的 9240 套新房，是否会对上海的新房市场产生新的压力？

" 第十批次新房源推出来，从企业角度来讲，今年最后两个月肯定还是要去冲刺一下销售业绩的。因为其他弱能级城市销售的状况都不太好，企业必须要靠上海这种一线城市来完成销售任务。"

镜鉴咨询创始人张宏伟当日通过微信接受《每日经济新闻》记者采访时表示，上海楼市的需求量相对比其他城市要足，企业要趁现阶段把供应做上去，最后两个月把业绩拉升上去。

单价 10 万元 + 房源占比 14.4%

从上海第十批次供应房源情况来看，9240 套房源共涉及 32 个项目，总建筑面积约 103.3 万平方米，备案均价 62567 元 / 平方米，分布在浦东、徐汇、静安、杨浦、闵行、宝山、嘉定、松江、金山、青浦、临港 11 个区域。

在这 32 个项目中，备案均价在 6 万元 / 平方米以下的项目共 15 个；6 万 -10 万元 / 平方米的项目共 12 个；10 万元 / 平方米以上的项目共 5 个。

其中，备案均价最高的项目是位于浦东新区的前康大厦，达 13.20 万元 / 平方米，入围比为 2.5；其次是位于徐汇区的汇元雅苑（一期），备案均价为 13.0414 万元 / 平方米，入围比为 2.5。

图片来源：网上房地产

每经记者注意到，32 个项目中，共有 5 个 "10 万元 +" 项目，供应套数合计超过 1300 套，占本批次房源的 14.4%。

其中，位于徐汇区的两个高端住宅项目珺汇名邸（一期）和汇元雅苑（一期），均位于徐汇滨江板块，两项目开车相距仅 4.3 公里，汇元雅苑更靠近中心地带，但价格高出汇元雅苑 7400 元 / 平方米。两个项目同批次入市，未来竞争在所难免。

另一个 "10 万元 +" 项目隅璟尚庭位于杨浦区内环内，也是杨浦区唯一一个入市新盘。该项目由金隅集团开发，目前几批次房源均已开盘售罄，此次入市的是 60 套 99 平方米住宅，去化压力相对较小。

值得注意的是，在第十批次供应房源中，远郊项目占比仍然非常大，其中临港两项目共有 1373 套房源，金山两项目共计 464 套房源，占本批次房源的近 20%。在今年前三季度上海远郊多个楼盘项目去化困难的背景下，年末冲刺能否取得好成绩仍待检验。

" 上海新房供应节奏在加快，供应体量在增加，该批次供应的 9240 套新房源，是今年以来上海供应最多的一个批次。"

中指研究院上海数据总经理张文静通过微信告诉每经记者，上海新房的整体认购率正在下行，随着供应量不断增加，预计市场继续分化，部分供应量较多、能级较低的板块，新房的销售将会面临一定压力。能级高的板块，随着供应量增加，销售也有可能增加，好项目应该还会有市场。

上海 9 月新房价格涨幅领跑 70 城

事实上，今年上海新房供应与市场整体下行节奏已经达成了某种 " 默契 "。

每经记者查阅 " 网上房地产 " 信息发现，尽管今年上海新房供应已达十个批次，但和 2022 年相比，每批次供应的房源数量均有明显减少。

回顾 2022 年上海 8 个批次的新房供应，除第五批、第八批供应数量低于一万套外（分别为 9093 套和 7497 套），其余六批次均超过万套，并且在第七批次供应量增加到 16060 套，几乎达到 2023 年单批次的三倍。

图片来源：上海中原地产

上海中原地产分析认为，基于 " 认房不认贷 " 等利好政策的落地，今年 9 月上海新建商品住宅成交面积 77.9 万平方米，环比增加 39.6%。从交易节奏来看，9 月初低开，周度成交量刚过 5 万平方米，之后开始小幅回升，月中成交量达到 20 万平方米，最后在翘尾效应下冲至 33 万平方米。

据国家统计局最新数据，9 月份上海新房价格环比涨幅 0.5%，领跑 70 城，同比涨幅也达到 4.4%。

" 基于政策导向，改善项目最活跃，尤其是大浦东、嘉定等交易主力区表现突出。成交前十榜单中，改善型产品占绝对主力，因此反映到房价指数上，上涨幅度较为显著，这也使得上海成为一线城市中新房价格上涨最快的城市。" 上海中原地产分析认为。

即便如此，未上市的新房项目仍然充满未知。" 真的是有点难。" 某知名房企在上海的项目营销总张力（化名）向每经记者表示，" 只能做好自己，用更好的产品，去回应市场。"

2023 年 9 月上海楼盘成交 TOP10 来源：网上房地产、上海中原地产整理

9 月份成交套数排在第一的中建万科理想之地位于嘉定马陆，均价为 50384 元 / 平方米；第二到第四名均为 10 万元 + 的高端项目，其中包括单价 16 万元 + 的网红盘云锦东方三期和 13 万元 + 的海玥黄浦湾。

" 从 8 月底以来，其实上海市场需求和购买力最坚挺的一批客户，就是高端改善客户，刚需可能比较理性，受到收入方面限制比较多；置换改善可能受制于能不能成功卖旧，对应 8 万元、10 万元单价的改善型客群，其实购买力还是相对比较坚挺的。" 张宏伟表示。

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