​富豪还在买房！北上广深单价超 15 万顶豪成交逾千套，杭州有豪宅拍卖溢价 320

富豪还在买房！北上广深单价超 15 万顶豪成交逾千套，杭州有豪宅拍卖溢价 320%

本文来源：时代财经 作者：刘新歌

房地产市场仍在缓慢修复，成交持续低迷。不过，豪宅市场却是另一番风景。

CRIC 数据显示，今年前三季度，重点 64 城总价 1000 万以上的豪宅共成交 4.2 万套，同比增加 9.03%；其中，有 15 个城市千万级豪宅成交套数超 2022 年全年。此外，单价 15 万元 / 平方米的顶豪成交 1157 套，是去年全年成交量的 2 倍之多。

图片来源：图虫创意

拍卖市场的豪宅同样很抢手。10 月 18 日 - 19 日，杭州中海钱江湾一套 179.89 平方米的江景豪宅在阿里资产网进行商业拍卖，共有 33 人报名参拍。拍卖进行了近 27 个小时，竞价 227 轮，最终以 2100 万元拍出，折合单价 11.67 万元 / 平方米，较起拍价 " 溢价 "320%。

豪宅研究院院长朱晓红对时代财经称，豪宅客户为高净值人群，这类人用于消费的资金占其总资金的比例不太大。豪宅也不会进入大众市场，市场圈子基本就是财富人群，因此受市场波动的影响较小。

拍卖也疯狂，杭州江景豪宅四年涨千万

中海钱江湾位于杭州市上城区，是钱江新城金融城核心一线江景大盘，举步可至钱塘江堤岸。它是中海地产在杭州开发的第一个高端纯改善精装项目，2018 年首次开盘。上述被拍卖房源位于 5 幢 1 单元 28 楼（总层高 30 层），建筑面积 179.89 平方米，含四房二厅三卫，南北朝向。

这套豪宅吸引了 33 名参拍者，超 6.2 万人次围观，2231 人设置了提醒，网络竞价 227 轮，其竞拍之激烈在近期杭州房产拍卖中并不多见。

受托进行此次拍卖的杭州至厚科技信息公司（下称 " 至厚科技 "）的应先生对时代财经称，拍卖火爆亦超出其预期，主要是房子具有稀缺性，属于正宗一线江景房，" 其次是拍卖平台的强大流量，仅挂牌一个月就有 6 万多人次关注。报名参拍的人来自全国多地，甚至还有一个在意大利工作的杭州人。"

500 万元超低起拍价也是吸引多人关注的重要原因。时代财经查询发现，该豪宅曾于 2022 年 11 月在阿里资产网首次上架，彼时起拍价高达 2249 万元，折合单价约 12.5 万元 / 平方米，但无人报名，围观量也仅 4153 人次，最终被业主撤回。

此次拍卖虽起价低，但在激烈竞争下，价格最终回归市场正常水平。在钱江新城从事房产中介 10 余年的汪霖（化名）对时代财经称，中海钱江湾开盘时房源全部不对外，茶水费高达 60 万元 -120 万元不等，目前该楼盘成交均价约 12 万元 / 平方米。" 业主诚心卖，也曾在我们店挂牌，挂牌价 2380 万元，拍卖成交价与其保留价也差不多。"

尽管最终成交价不及上次起拍价，这套 2019 年 9 月取得房产证的房子还是显示出豪宅在保值、增值方面的优越性。杭州看房网 " 一房一价 " 信息显示，该套房购入总价为 1032.39 万元，折合单价约 5.74 万元 / 平方米。如果不算税费和利息等成本，单从账面算，业主持有四年赚了近 1068 万元。

至厚科技主要承接 1500 万元以上房子的拍卖业务。对于豪宅在当下房地产行情中的独立表现，应先生称：" 这是‘二八定律’，无论什么经济环境下，总有 20% 的群体不受大环境的影响。"

值得一提的是，杭州近期对住房限购政策的优化对市场亦起到一定作用。10 月 16 日，杭州发布楼市新政，将限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。杭州市户籍家庭在限购范围内限购 2 套住房，非杭州市户籍家庭在杭州有社保或个税缴纳记录的，可在限购范围内购 1 套住房。此外，新落户群体不需落户 5 年也可在限购区购买 2 套住房。无疑，新政在短期内增加了一定数量的房票。

楼市低迷，豪宅成交一骑绝尘

因产品高端且极具稀缺性，豪宅一直是财富和社会地位的象征，因此备受高净值人群追捧，即便存在复杂债务关系而被司法拍卖的豪宅也常常很抢手。

今年 8 月 28 日，有 " 沪上第一豪宅 " 之称的上海华洲君庭一套法式风格独栋花园别墅以总价 2.85 亿元在阿里资产网拍出。该房产评估价 3.16 亿、起拍价 2.21 亿，在 5 人参拍、30 轮竞价后，以约 2.85 亿元成交，成为上海法拍第三高价住宅，竞得人为知名量化私募明汯投资的创始人、董事长裘慧明。2021 年 9 月，该小区一住宅以约 3.15 亿元成交，创中国司法网络拍卖单套住宅成交价之最。

放眼全国，豪宅行情也远优于楼市整体表现。CRIC 数据显示，在楼市陷入脉冲式复苏行情时，高端市场表现出较强的韧性，核心区豪宅项目更是 " 一房难求 "，受到高净值人群追捧。今年前三季度，重点 64 城总价 1000 万以上豪宅成交 4.2 万套，同比增加 9.03%。其中，四大一线城市千万级豪宅成交占比接近七成，二线及三、四线城市千万级豪宅成交套数也较去年同期分别增长 21.26% 和 22.58%。

上海豪宅的成交一骑绝尘，各总价段的成交量均为全国首位。具体来看，总价 1000 万元 -3000 万元的豪宅成交 11415 套，3000 万元 -5000 万元豪宅成交 582 套，5000 万元以上豪宅成交 140 套。

广州千万级豪宅的成交则创下历史新高，前三季度共成交 3817 套，较 2022 年全年增加 22.5%。从日均成交规模来看，2022 年日均成交套数为 8 套，今年前 9 月日均成交 14 套，每日较去年增加 6 套。

中小城市豪宅市场也好于去年。今年前 9 月，有 15 个城市千万级豪宅成交套数已超 2022 年全年，其中三四线城市金华、菏泽、江阴和呼和浩特前 9 月总价 1000 万元豪宅已较 2022 年全年翻倍，增幅排名第一的金华成交了 30 套，较去年全年增加 900%。

上述 64 城单价 15 万元 / 平方米以上的顶级豪宅共成交 1157 套，较去年同期大增 193%，超去年全年成交量 2 倍多。四个一线城市是该类产品的主要市场。北京成交 821 套，远高于去年同期的 7 套成交量，也带动整体成交数据上行；上海成交 303 套，同比基本持平。广州、深圳则分别成交了 19 套、11 套。

朱晓红认为，豪宅具有较强的保值、增值性，关键时刻还能抵御风险，因此富豪人群热衷购置豪宅。虽然目前楼市前景不太明朗，但总体来说有回暖迹象。一线城市仍是人口集聚，尤其是财富人群集聚的地方，因此也是豪宅最有市场的地方。

不过，克而瑞认为，此前部分豪宅项目一、二手房价格倒挂，存在一定的套利空间，随着豪宅套利空间持续收窄，投资投机的需求会逐步退潮，高端市场热度转降并持稳将成为大概率事件。