​楼面价是什么意思（楼面价和房子价格的关系）

楼面价是什么意思（楼面价和房子价格的关系）

想买房的朋友一定听过一个词——楼面价。楼面价是房屋价值成本中最重要的因素之一，那么什么是楼面价呢？如何计算楼面价呢？

一般来说，楼面价就是指土地总价格除以该土地的地上允许最大建筑面积。每块土地基本都规定了其容积率，即框定了该土地最大的建筑面积。因此楼面价表明了该地块产品在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

根据楼面价的计算公式：

楼面价=土地总价格÷规划建筑总面积＝土地总价÷（土地面积×容积率）

举个例子：

假设某地块占地面积15000㎡，最终成交价为15000万，规定容积率为2.5，则：

楼面价＝15000万/（15000㎡*2.5）≈4000元/㎡

那就意味着，竞得该地的开发商卖出的产品，每平方建筑面积的土地成本是4000元。

一般来说，房价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。而房屋价值成本之于房价，就像是面粉之于面包，是最重要的决定因素之一。

一个新楼盘从拿地开始，经过建设，最终开盘销售，所要付出的成本主要包括以下四个部分：土地成本、建安成本、税费成本、销售管理成本。

建房子的第一要素是土地。通常情况下，土地成本，即楼面价，占房屋价值成本的30％～40％。建安成本，主要是包括建筑成本、人工成本、社区设备成本、绿化成本等，通常占房屋价值成本的30％—40％。若采用带装修交房模式，则还须包含装修成本，或将达到房屋价值成本的45％左右。而其他一些成本，如房地产相关税费成本、销售管理成本等，则根据不同城市的税费情况、当地市场环境、开发商的营销实力等一系列情况而有所差异。

当然，房价的波动除了房屋价值成本外，还受到市场、政策等因素的影响，但无论面包价格如何变化，面粉在其中一定扮演了非常重要的一环；那么我们在知道了房屋价值成本的构成因素之后，我们对于购房市场的房价波动，就能有一个基础的感知：土拍地价、建筑材料和人力成本等因素的价格变动影响着房屋价值成本，而房屋价值成本一定基础上影响着房价。

总结一下：

1、根据面粉与面包原理，土拍地价、建筑原材料费用、人工成本不断上升，房子价格可想而知；

2、土地资源属于不能再生资源，本来就稀缺，如果地少人多，对土地的需求就会更大，市场就会进入卖房市场；

3、供求关系是根本的影响因素，若整体市场供大于求，则导致市场低迷，进入买方市场。

比如，济南就有些项目前期销售的房源销售价格与楼面价基本持平，很多消费者觉得不可思议，对项目质量也是存在怀疑，但这也是市场情况决定的，开发商只能割肉求生。

拓展阅读：什么是楼面价？跟容积率有什么关系？如何通过楼面积预估开盘价？

很多人都会关注当地的土拍，来看看有什么新入市的项目，开发商拍到一块地就会公布该项目的成交金额，成交面积，容积率，懂行的人会因此算出该楼盘的楼面价，进而预估该楼盘开盘时的价格，什么是楼面价？如何计算？跟容积率有什么关系？如何通过楼面积预估房价？小编今天就来给大家讲解一下。

一、容积率

讲楼面价前先给大家讲讲容积率，容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。通过容积率可以看出该地块最后是住宅、公寓、商业还是别墅。一般来说，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。

容积率是有标准的，一般是由政府规定的。

1、19层以上住宅为2.4-4.5

2、18层高层住宅为1.8-2.5

3、11层小高层住宅为1.5-2.0

4、6层以下多层住宅为0.8-1.2

5、联排别墅为0.4-0.7

6、独立别墅为0.2-0.5

7、非普通住宅，住宅小区容积率小于1.0

二、楼面价

楼面价是指土地总价与总建筑面积的比率。

楼面价=土地总价格 / 建筑总面积，其中建筑总面积=土地总面积*容积率

比如1月28日，兰州安宁盐池片区成交的G2018-4号宗地，1<容积率<2.2，为70年产权住宅，总楼层18层，出让面积51463.70㎡（土地总面积），成交金额8670万元，由保利摘得

楼面积=8670万元/51463.70㎡*2.2≈3706.36元/㎡

而楼盘的开盘价一般为楼面价的2倍左右

开盘价≈3706.36元/㎡*2=7412元/㎡

纵观周边楼盘，保利领秀山6400元/m²，兰州万科城8300元/m²

以上就是有关楼面价的相关知识，你会通过楼面价预估开盘价了吗？现在开发商为了利润最大化，楼越盖越多，楼层越盖越高，容积率也会高，对于住户来说，容积率高了，楼间距就小了，采光就会受影响，你家容积率符合标准吗？