​徐州到底是二线城市还是三线城市？答案在这里

徐州到底是二线城市还是三线城市？答案在这里

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徐州到底是二线城市还是三线城市

最近粉丝朋友对于徐州到底是二线城市还是三线城市讨论非常激烈。根据仲量联行发布的中国城市经济竞争与发展综合评估名单,徐州被列为中国三线城市行列！

而《第一财经》公布的《2019城市商业魅力排行榜》中，徐州为二线城市。

关于徐州到底是二线城市还是三线城市，孟祥远从城市定位、人口、经济总量多个维度分析，并得出结论徐州是妥妥的准二线城市。并表示，“要拥抱徐州等核心城市的物权。”

城市能级：徐州是国家历史文化名城、全国重要的综合交通枢纽、淮海经济区中心城市和“一带一路”新亚欧大陆桥重要节点城市，先后获评联合国人居环境奖、全国文明城市、国家卫生城市、国家生态园林城市、国家环保模范城市、 中国最具幸福感城市等。

在4月1日，国家发改委公布第二批产业转型升级示范区的建设方案，徐州方案中明确指出： 在长三角一体化发展与淮河生态经济带建设大格局中，谋划和定位徐州区域中心城市建设；打造苏鲁豫皖跨省际经济隆起带，努力建设长三角北翼重要的副中心城市，携手周边城市将淮海经济区打造成为淮河生态经济带重要引领支撑板块。

城市人口：根据去年徐州市人民政府网站的部门信箱回复，自2014-2018年，五年间徐州常住人口累计增长21.2万人，位居全省第二位，仅次于南京。最新消息显示2019年徐州常住人口高达882.56万人，人口增长率排名全省前三，碾压苏州无锡。

除此之外，还有一个特别准确和有效的指标更能体现徐州这个城市的人口潜力，那就是在校小学生人数。2018年徐州小学生人数高达95.58万，排名十大地级市小学生人数第一。

城市经济总量：徐州2019年经济总量为7151.4亿万元，位居全省第六。随着徐州淘汰落后化工产能企业，转型高精尖制造业，未来的经济总量依然看好。

城市价值决定地产价值，地产价值导出城市价值。两小时交通圈内，相比合肥等省会城市徐州房价最低，京沪线上枢纽城市徐州房价最低，徐州房产价值被严重低估了。

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未来徐州房价是涨还是跌？

房价的涨跌，一直牵动着每一个徐州购房的心。我们先来看下最新市场：

1、徐州土地市场高潮迭起，地王频出！近日土拍，西区又出高价地！ 历经激烈竞拍，武警支队及其东侧A地块成交楼面价高达6619元/㎡ 。

截至目前，徐州共有36块地楼面价超5000元/㎡，其中22幅楼面价超7000元/㎡。

2、徐州15家楼盘放风或者房价已经超2万/平。

今年徐州已经进入大基建时代，一系列利好砸下，地铁第二轮规划获批，德基广州进驻......此时此刻，等高价地上市之时，徐州房价有望再上一个台阶，现在购买万元盘的叫刚需，未来可能购房1.5万/平的人才叫刚需。”

孟祥远说：“楼市有一句话叫做‘短期看金融，中期看土地，长期看人口’，金融方面多家银行下调了房贷利率，土地方面徐州土拍地王频出，人口方面徐州小学生人口位居地级市第一，再结合目前房住不炒的大政策，我认为未来徐州房价依然会“稳”字当头，呈小幅上涨的趋势。”

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淮海新城为什么会闹房荒？

众所周知，淮海新城正在闹“房荒”，有房可售的楼盘屈指可数。目前西区的库存只够撑两三个月。

孟祥远表示，这种现象像极了南京的河西，供需失衡，房荒归根结底主要还是因为板块的迅速发展。

据悉，淮海新城资源天赋异禀，是政府钦定的潜力板块，有大利好加持。产城生态一体化的淮海新城，在规划初便高瞻远瞩，将新城划分三大功能区。并以“一轴三心”为基本原则，一轴为贯穿淮海新城南端与北端的生态绿轴，在生态轴上，布局“三心”，分别是旅游度假中心、商业活动中心、商贸物流中心。未来，绝对的价值高地。

至于淮海新城板块房源供不应求的原因朱秀伟从以下几点进行了分析：

淮海国际陆港：徐州淮海国际陆港重磅落户西区，并于2019年10月开建，将会逐渐建立国际物流枢纽，并集聚各项资源，形成一个陆港都市圈，带动交通、物流、服务多条产业链的发展，加快经济腾飞。

△徐州淮海国际陆港

商业环伺：辐射新淮海西路和人民广场商圈，周边汇聚荣盛广场、淮海天地、金鹰商圈等大型商业体。

△荣盛广场效果图

教育硬核：少华街第三小学、徐州市三十七中学新校区（桃花源高级中学）等全龄教育环境逐渐形成，为孩子提供更好的的学习和成长环境。

△徐州市第三十七中学新校区项目规划公示

生态升级：作为西区三大“城市绿肺”公园之一的约1300亩桃花源湿地公园在建设中，据悉总投资1.5亿元，建成后将大大提升西区周边居民的生态环境。另外，还有泉润公园、卧牛山公园，将极大满足周边居民的休闲活动需求。

△桃花源湿地公园

高净值圈层：位于三环西路的淮海陆港办公大厦拔地而起，已经投入使用。百万买房，千万买邻。在西区买房，你的邻居或许就是陆港人才。小区圈层的广度，直接决定生活的高度。

另外，还有新淮海西路、徐商公路、西三环快速路、二环西路，“二纵二横”交通路网贯穿全城，地铁1号线通车，城市立体交通网络逐步健全，驱动区域快速升级。

△徐州地铁

来源：楼市徐州