​商业不动产 REITs 首开闸，房企融资又一剂“良药”

商业不动产 REITs 首开闸，房企融资又一剂“良药”

曾几何时，市场对商业不动产 REITs 的落地时间难有日程表，但近期中国证监会官网显示，首批 3 只消费基础设施公募 REITs 已获中国证监会准予注册的批复，从申报到获批仅用一个月。

首批 3 只消费基础设施公募 REITs 分别为：华夏金茂购物中心 REIT、华夏华润商业资产 REIT、中金印力消费 REITs 已正式获得证监会准予注册批复。

这距 2007 年中国人民银行、中国证监会和中国银监会分别成立 REITs 专题研究小组，着手中国境内 REITs 市场建设已过去了 17 年。

图片来源：视觉中国

为何偏偏是此时开闸？戴德梁行华南区股价及顾问服务部董事屈汉表示，一方面是首批试点范围产业房、仓储物流类别单一，优质资产数量有限；另外，优质商业项目也需要市场化退出。

屈汉认为，此时开闸，于房企而言，融资不是最主要的。

" 因为这几个都是国企或者头部房企，他们的融资成本不高，而且本身项目就有稳定现金流。从企业端来讲，还是解决大宗交易退出轻资产专业化输出资管公司转型的问题，从监管对公募市场的保护来看，也是想给投资者提供更多优质的投资选择。" 屈汉说。

为房企融资开辟了渠道

在国内从事多年商业地产运营的李风告诉蓝鲸财经，之前市场上行、融资渠道畅通时，很多老板不愿意将旗下商业不动产资本化。如今行业逻辑发生根本改变，房企融资受限，住宅销售去化周期增加，很难再向商业地产板块 " 输血 "，甚至要求其 " 造血 " 反哺开发业务，这让更多企业将拓宽融资渠道的方向，放在存量资产上。

事实也如此，就当前房企融资情况来看，拥有优质商业资产的开发商，因为可以用优质商业物业进行抵押贷款，因而在融资方面往往具有较大优势。以龙湖、新城、卓越等民营开发商为例，发行中债增担保票据时更为顺利。

多位此前曾参加监管机构组织的会议的房企人士告诉蓝鲸记者，" 会议上监管层明确表态，支持房企以经营性物业贷款。"

" 经营性物业抵押贷款是指我们用持有的物业如购物中心、酒店或写字楼在银行抵押申请贷款，用于该等物业的日常经营、置换该等物业在建设过程中的开发贷资金等。这类融资方式也是支持房企融资的方式之一。" 一位央企高层称。

如今伴随商业不动产类公募 REITs 陆续入市，房企的融资渠道更为灵活。

据高力国际估价和咨询服务部执行董事胡建明介绍，目前看，在国内发行不动产类 REITs，要求资产规模较大，以确保 REITs 基金的可持续性和流动性；同时，不动产具有稳定的净收入，即租金收入，并具备良好的租户基础和租约稳定性。还要求不动产进行相对保守估值假设和定期的独立评估，以确保资产价值的准确性和透明度。

" 此次三家房企底层资产都有三个方面特征，一个是重点城市的优质地段，第二个是运营效率高、出租率在 90% 以上，第三个是盈利状况良好。" 在第一太平戴维斯北京估值及专业顾问服务副主管、董事张宇看来，房企提供的项目不好，市场是不会买单。

" 在国外，房地产投资产品有机会型，增值型，也有核心稳定型，公募 REITs 便是核心稳定型产品。" 张宇表示，投资人的心态也在发生改变。在她看来，透明、流动性好、稳定性好的资产运营类产品适合现阶段的投资市场。如收益可观，投资机构还可将其作为理财产品再销售给个人理财者。

龙湖 CFO 赵轶：已与发改委和证监会进行深入沟通

虽然融资不是最主要的，但可以肯定的是，在当前开发商资金紧张情况未得到根本性好转情况下，商业不动产 REITs 的开闸，对部分拥有优质商业项目的开发商而言，无疑将带来利好。

蓝鲸记者采访中发现，除已经申报的开发商外，包括龙湖等开发商在内也在积极筹备。

" 我们也高度关注这个政策，也跟发改委和证监会进行了深入的沟通，也深刻理解了这个政策。" 龙湖 CFO 赵轶接受蓝鲸财经记者采访时称。

赵轶透露，龙湖也在稳步做准备，经过这一两年做好准备以后，我们将有一批商场能够具备发行条件，同时能实现资本的增值，实现公司的战略价值。

赵轶提及，龙湖具体的准备有两方面准备，一个是整个资产慢慢独立的准备。因为基础设施 REITs 对资产的独立性是要求非常高的，要求把住宅卖完以后才能具备进入发行平台的标准。而龙湖的很多项目是综合体，需要一点时间销售住宅，慢慢剥离。

另外一个更重要的准备，就是龙湖在极力提高自身的回报率，" 这个其实是一个根本的生意逻辑，因为 REITs 本身也是一个资本的增值变现过程，也是一个工具。我们觉得回报率高了，在工具选择余地上才会更大。"

胡建明介绍，商业地产收益大致可分为两块，一部分来自资产增值，另一部分来自资产经营期间带来的现金回报。

"2017 年到 2021 年，这 15 年间中国内地房地产行业始终处在上升趋势。这期间，作为房地产投资人，获得资产运营回报的同时，也可以享受资产上升的红利。" 胡建明称。

监管有意提高 REITs 发行效率

在市场各个主体积极申报同时，业内人士也告诉蓝鲸财经，监管方面也有意在提高 REITs 发行效率。

" 积极的变化是，REITs 的报送路径由直接递交给国家发改委，改为先递交至省发改委，再有省发改委向国家发改委上报项目申请文件和申报材料。" 张宇称。

张宇表示，看似多了一道程序，但基础设施 REITs 在中国还是新生事物，主管部门和基金管理人一样，也是摸着石头过河，企业和主管部门的积极沟通就显得尤为重要。地方主管部门的介入，可有效提高 REITs 发行的效率。

随着公募 REITs 稳步迈入常态化发行阶段，业内普遍认为，中国公募 REITs 市场 " 首发 "+" 扩募 " 的发展格局将逐步成型。

从首批申报的商业项目来看，已获批项目也多为优质项目，这无疑也将进一步表明提高项目运作的成功率，起到很好的示范作用。

具体来看，华润相关资产项目为青岛华润万象城，该项目位于青岛市核心商圈之一的香港中路商圈，地理位置较为优越，2023 年中期的出租率为 98.49%；万科旗下印力的底层资产为杭州西溪印象城，毗邻西溪湿地，是杭州城西单体总建筑面积最大的 TOD 购物中心，出租率达到了 99.2%；金茂的相关资产为长沙金茂览秀城，毗邻长沙国际文化艺术中心，是金茂商业的第一个览秀城项目，出租率为 98.36%。

不过，某资管公司高层告诉蓝鲸财经，由于当前商业资产 REITs 还在摸索阶段，新生事物总要有一个测试风险的阶段，因此未来的运作情况还有待观察，" 此次涉及发行商业资产 REITs 的三家企业，没有民营企业，至少目前他们并没有从商业利益的角度来考虑此事。"

" 现在的 REITs 配置主力是银行，虽有政策在倡导，但实质上市场和其他金融机构对地产类 REITs 并不是很积极，比较谨慎。" 上述资管公司的高层补充。